Общество заключило с Правительством Москвы инвестиционный контракт, направленный на реализацию проекта по строительству административно-делового и торгового центра с подземным паркингом, по результатам исполнения которого обществу подлежала передаче в собственность часть нежилых помещений.В свою очередь, общество (инвестор) заключило с индивидуальным предпринимателем (соинвестором) договор инвестирования в строительство.Соинвестор надлежащим образом исполнил принятые по договору обязательства (произвел оплату в полном объеме и в согласованный срок).Правительство Москвы и общество подписали акт о результатах реализации контракта, согласно которому обществу переданы нежилые помещения делового центра, в том числе офисное помещение, подлежавшее передаче соинвестору.Вопреки достигнутым договоренностям общество (продавец) заключило с другим покупателем договор купли-продажи нежилых помещений, на основании которого, помимо прочего, произвело отчуждение офисного помещения, предназначавшегося соинвестору. Право собственности покупателя на помещение было зарегистрировано.Соинвестор в судебном порядке оспорил заключенный обществом и покупателем договор купли-продажи в относящейся к нему части. Вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции отказано в удовлетворении иска о признании договора недействительным в оспариваемой части и о применении последствий его недействительности.В рамках дела о банкротстве общества соинвестор подал заявление о включении в реестр требований кредиторов должника денежного требования о возмещении убытков, возникших в связи с неисполнением обществом принятого по договору инвестирования в строительство обязательства по передаче в собственность офисного помещения, в том числе реального ущерба в виде суммы, внесенной соинвестором в счет оплаты по этому договору, разности между текущей ценой офисного помещения и его ценой, определенной в договоре инвестирования в строительство.Определением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении заявления отказано.Признавая требование соинвестора необоснованным, суды сочли, что был пропущен трехлетний срок исковой давности, который начал течь не позднее дня ввода делового центра в эксплуатацию.Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение, указав следующее.Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года. По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.Заключенный соинвестором и обществом договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи (пункты 1, 2, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").Первоначальное требование соинвестора, вытекающее из этого договора, о передаче в собственность офисного помещения отлично от предъявленного в рамках дела о банкротстве общества обособленного спора денежного требования о возмещении убытков, возникших в связи с неисполнением обществом договорного обязательства, в частности о возврате соинвестору денежных средств, уплаченных по договору инвестирования в строительство, и компенсации в деньгах разности между текущей рыночной стоимостью офисного помещения и ценой, определенной в договоре.Если после возникновения оснований для расторжения договора купли-продажи будущей недвижимой вещи в связи с нарушением, допущенным продавцом, в течение некоторого периода времени воля обеих сторон сделки была направлена на сохранение объединяющей их обязательственной связи и предоставление должнику дополнительной возможности исполнить договор, у кредитора все это время (пока должник подтверждает намерение совершить в будущем действия, являющиеся предметом договора) имеются разумные ожидания относительно того, что он получит имущество в натуре, а потому по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ в указанный период срок давности по денежному требованию о возмещении продавцом убытков, причиненных непередачей недвижимости покупателю, не течет.В рассматриваемом случае в договор инвестирования в строительство включены положения о том, что общество (продавец) извещает соинвестора (покупателя) о готовности офисного помещения к передаче в собственность покупателю; расходы, связанные с оформлением права собственности на помещение несет покупатель.Обществом в адрес инвестора было направлено уведомление о готовности к оформлению права собственности соинвестора на офисное помещение с требованием компенсировать на основании договора инвестирования в строительство затраты, понесенные в связи с оформлением (расходы по изготовлению технических и кадастровых паспортов), а также возместить расходы на уплату государственной пошлины.Таким образом, общество выразило волю на исполнение договорного обязательства по передаче вещи в натуре при условии возмещения соинвестором, как и было установлено договором, расходов, связанных с оформлением права собственности на данную вещь. Соответствующее возмещение соинвестор предоставил 30 июня 2016 г. (в отведенный статьей 314 ГК РФ срок), после чего справедливо рассчитывал получить офисное помещение от общества.Поскольку у соинвестора не имелось оснований полагать, что общество не предоставит предусмотренное договором исполнение путем передачи офисного помещения, срок давности по требованию о возмещении убытков, вызванных неисполнением упомянутого договорного обязательства, не мог начать течь ранее дня возмещения расходов, связанных с оформлением права собственности на данную вещь. С иском о возмещении убытков (заявлением о включении соответствующего требования в реестр) соинвестор обратился 28 июня 2019 г., то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

ОБЗОР ВСРФ № 3 за 2022

Определение N 305-ЭС21-27461(2)